법원경매 준비절차 경매초보자 부동산경매 7단계 진행과정

법원경매 준비절차 경매초보자 부동산경매

부동산 경매를 해보고 싶은데 어떻게 시작할지 막막하신가요. 경매초보자들이 알면 좋은 내용인 경매를 어떻게 하는지 그 과정들에 대해서 설명드려 보겠습니다.

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목 차

1. 물건조사(권리분석, 앞마당 선정)

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물건 조사 단계에서는 두 가지를 기억해 주시면 되는데요. 바로 앞마당과 권리 분석입니다. 투자를 시작하고 싶은데 어떤 물건를 봐야 될지 또는 어느 지역을 봐야 될지 초보자분들은 아마 막막하실 겁니다.

 

그래서 먼저 앞마당을 정해야 합니다. 내가 사는 지역이나 나한테 익숙한 지역 등을 앞마당으로 선정을 하는 겁니다. 그리고 그 지역의 물건들을 먼저 보는 거죠.

 

여기저기 돌아다니거나 남들이 어디가 좋다는 얘기를 들을 필요없이 그냥 한 곳만 꾸준히 보면서 공부하다 보면 부동산의 흐름도 파악할 수 있게 되고 그 물건에 대해서도 정확하게 알게 되는 겁니다.

 

앞마당을 선정하고 내가 원하는 물건을 찾았다면 이제 권리분석합니다. 권리분석은 이 물건에 문제가 있는지, 낙찰을 받아도 괜찮은지, 따로 손해 보는 건 없는지, 이상한 건 없는지, 이런 걸 파악하는 아주 중요한 과정입니다.

 

2. 임장(시세조사, 입지분석)

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두 번째로는 임장을 가야 됩니다. 임장이란 '현장에 임한다'의 약자입니다.

 

그래서 현장에 직접 나가 보는 겁니다. 현장에 물건지에 가서 부동산은 어떤지, 주변환경은 어떤지, 집이 동향인지 남향인지, 입지는 어떤지 등 주변환경 입지을 분석하는 겁니다.

 

그리고 또 주변 부동산 돌아다니면서 실제 가격은 어떤지, 세가 얼마인지, 팔렸으면 얼만지, 이런 시세 조사도 꼭 하셔야 됩니다.

 

3. 입찰가 산정

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조사 내용을 바탕으로 입찰가를 산정합니다. 만약에 낙찰되었을 때 매매를 할지, 임차인을 놓을지, 어떻게 할지 그 방식을 정하는 겁니다. 그리고 수익률을 계산하는 겁니다.

 

팔았을 때 수익률 또는 세를 났을 때 수익률 또는 전세를 났을 때 들어갈 돈 등을 생각하고 언제까지 얼마나 걸릴지 고려해서 최종 입찰가를 산정하는 겁니다.

 

4. 법원 입찰과 낙찰

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모든 준비가 됬으면 법원에 가서 입찰을 하러 갑니다. 이때 몇 가지 입찰 팁을 알아보자면 첫째, 입찰서는 가능하면 집에서 미리 써오는게 좋습니다. 가면 사람도 많고 정신도 없어서 입찰서 처음 작성 시에 금액 작성 등에 실수할 수 있습니다.

 

두 번째, 보증금을 준비하는 겁니다. 경매 물건에 입찰할 때는 경매 최저가의 10%를 보증금으로 내야 됩니다. 법원에 있는 은행에 가서 수표로 준비를 하셔도 되고 타 은행에서 미리 준비하셔도 됩니다.

 

그리고 잘못하면 입찰 마감에 걸려서 못 할 수도 있기에 입찰 마감시간까지 잘 확인하셔야 됩니다.

 

경매에 패찰이 되면 입찰서를 제출할 때 받아 놓은 수취증을 다시 내면 본인이 낸 보증금과 교환을 합니다. 낙찰이 되면 법원에서 발급해주는 낙찰영수증을 받고 집으로 가시면 됩니다.

 

5. 잔금납부(경락대출)

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낙찰이 되면 법원에서 잔금 납부기한을 지정해 줍니다. 언제까지 잔금을 내라고 연락이 와요. 그러면 그 기간 안에 보증금을 제외한 나머지 금액을 모두 납부를 해야 합니다.

 

만약에 잔금을 납부하지 않으면 내가 이 물건을 포기한 것이기 때문에 기존에 냈던 보증금은 법원이 몰수합니다.

 

만약에 잔금을 납부할 돈이 모자르면 보통 대출을 받습니다. 경락대출은 낙찰받은 집을 담보로 대출 받는 걸 말해요.

 

6. 명도

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낙찰 받은 집에 이미 사람이 살고 있거나 또 살고 있지 않다 하더라도 내가 함부로 들어가면 안됩니다. 그래서 그 집을 내 걸로 완전히 만드는 과정이 그게 바로 명도라고 합니다.

 

사람이 살고 있으면 협상을 하고 사람이 아예 없으면 법원과 얘기해서 집행을 하면 됩니다.

 

7. 집수리와 청소 등

명도가 끝났다면 이제 내 집이 된 거죠. 드디어 집에 들어가 볼 수가 있습니다. 낙찰받은 집의 상태는 사실 복불복입니다. 경매라는게 내가 그 집 내부를 보고 사는 건 아니기 때문에 깨끗하기도 하고 심각하기도 합니다.

 

심지어는 모두 수리해야 되는 경우도 있는데 입찰가를 산정할 때 이런 수리비용, 청소비용 등의 비용들을 어느정도 염두해 두고 합니다.

 

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