부동산 경매절차 아파트 전세금 경매신청 매각 소유권인도

부동산 경매절차 아파트 전세금 경매

경매절차를 9단계로 나눠서 편하게 읽기 쉽게 소개하겠으니 아래의 내용을 천천히 읽어주시면 좋겠습니다.

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목 차

1. 경매신청 및 경매개시결정

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경매는 기본적으로는 빚을 안 갚으면 나옵니다. 여러 가지 상황 중에서 가장 대표적이고 흔한 것이 은행 빚을 안 갚는 경우로 은행이 법원에 신청을 하는데 집을 팔아서 빚을 갚으라고 하는 겁니다.

 

바로 부동산 경매의 시작인 겁니다. 은행이 법원에 경매 신청을 하면 법원에서는 관련 서류들 검토를 하고 사실관계가 인정되면 경매개시 결정됩니다.

 

그리고 빚진 사람에게 상황에 대해서 경매 안내문을 보내게 되고 등기에도 임의경매개시결정이라고 기록되게 됩니다. 

 

2. 배당요구의 종기결정 및 공고

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집에 대해서 은행 말고 빚을 받을 사람들이 있을텐데 돈 받을 거에 대한 요구를 해야합니다. 이것을 배당 요구라고 합니다.

 

법원에서는 이 사람들에게 언제까지 배당 요구를 하라고 날짜를 지정해서 알립니다.

 

3. 매각 준비(현황조사, 감정평가)

경매 신청이 되면 법원이 주체가 되어서 여러가지 준비를 합니다. 그중에 중요한 것 두 가지만 살펴볼게요.

 

첫 번째로 경매 나온 집에 현황을 조사합니다. 경매에 나온 집이 현재 상태가 어떤지, 누가 살고 있는지, 임차인이 살고 있다면 보증금이 얼마인지 등등 집행관을 파견해서 조사합니다.

 

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이렇게 조사된 내용은 현황조사서라고 부르는 문서에 기록이 되고 경매 참여자들이 현황 조사서를 볼 수 있습니다. 이 현황 조사서를 보고 경매 나온 집에 대한 정보를 얻을 수 있는 겁니다.

 

두 번째는 경매 나온 집의 가격을 평가합니다. 감정 평가를 하는 회사에 의뢰를 해서 집의 가격을 매깁니다. 

 

4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지

준비가 끝나면 법원에서는 언제 경매를 시작할지 그 날짜를 정합니다. 그리고 법원사이트, 법원게시판 등에 개시를 하게 됩니다. 경매 대법원 사이트에서 경매 시작하는 날짜를 확인하실 수가 있습니다.

 

이렇게 대중들에게 알리는 것 외에도 은행이나 또는 돈을 받을 수 있는 사람들 등 이해관계인들에게는 우편물을 발송하여 경매시작을 알립니다.

 

5. 매각의 실시

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경매가 시작됬는데 감정가가 너무 비쌀 수가 있잖아요. 그럴 경우에는 아무도 참여를 하지 않을 겁니다.

 

왜냐면 법원이 매긴 가격 즉 감정가보다 높게 써야 되는 것이기 때문에 또는 최저가보다 높게 써야 되기 때문에 가격이 비싸면 아무도 안들어 갑니다.

 

그러면 그 때 입찰자가 없다면 이를 '유찰'이라고 합니다. 경매가 안되면 감정가에서 일정 비율씩 낮춰서 다시 경매를 진행합니다. 가격을 낮출 때도 서울은 20%씩 낮추고 서울 외에 나머지 지역들은 30% 낮춥니다.

 

경매 2차인데도 안 들어오면 또 가격을 일정비율대로 낮추는 겁니다. 이런 식으로 3차, 4차, 5차 이렇게 가격을 낮추면서 낙찰될 때까지 계속 진행이 됩니다.

 

6. 매각 결정절차

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이제 낙찰이 되었다면 법원에서는 그동안의 절차에 특별한 문제가 없었는지, 하자가 있는지 또는 이해관계인이 이의제기가 없는지, 이 낙찰을 허락하지 않을 사유가 있는지 이런 것들을 조사를 합니다.

 

다 조사한 다음에 특별히 어떤 하자가 없으면 허가를 내주고 뭔가 하자가 있거나 절차상 문제가 생겼거나 이의 제기한다면  불허가를 내리기도 합니다.

 

7. 매각대금 납부

매각 허가 결정이 되면 법원은 이제 낙찰자에게 잔금을 납부하라고 납부기한을 정해서 알려줍니다. 그럼 낙찰자는 이 기간 안에 납부를 하면 됩니다.

 

근데 만약 낙찰자가 그 잔금을 기한까지 안내면 잔금 미납인 겁니다. 잔금 미납되면 법원이 보증금을 몰수하고 다시 한번 경매를 진행합니다. 이를 재매각이라고 합니다.

 

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

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낙찰자가 대금납부하고 필요한 서류를 제출을 했다면 이제 소유권 정리를 해야합니다. 즉 법원이 소유권을 넘겨주는데 낙찰자 등기부등본에 소유권 이전 등기를 합니다.

 

이렇게 해서 드디어 낙찰자는 부동산에 대한 소유권을 갖게 되는 겁니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다. 낙찰 받은 집에 누군가가 살고 있을 수 있습니다. 그 사람들을 내보내는 과정이 남아 있습니다. 이걸 바로 '명도'라고 부르죠.

 

그 집에 살고있는 사람하고 언제까지 나가라고 명도협상을 합니다. 근데 협상이 잘 되지 않을 경우라면 법원에 강제집행을 신청하게 됩니다.

 

9. 배당절차

낙찰자가 대금을 모두 납부하면 법원에 이제 돈이 다 들어왔잖아요. 그럼 이제 법원은 낙찰 대금이 들어왔으니 이걸로 배당을 해줘야 합니다.

 

배당기일을 정해서 채권자들이나 임차인들에게 돈을 나눠 주게 되면 경매 절차가 모두 끝나는 겁니다.